Quelle est la meilleure façon de gagner de l’argent en réparant et en retournant des maisons?

Je suis agent immobilier agréé depuis 2001 et je suis investisseur immobilier. J’adore vendre des maisons, mais c’est beaucoup plus amusant d’acheter une maison, de la réparer et de la vendre avec un profit. J’ai réparé et renversé près de 100 maisons au cours de ma carrière et vous pouvez gagner beaucoup d’argent en réparant et en retournant des maisons. Il est également possible de perdre beaucoup d’argent si vous ne faites pas vos devoirs ou ne savez pas ce que vous faites. Malgré mon expérience, je perds encore de l’argent à l’occasion!

Réparer et retourner les maisons peut sembler un concept assez simple. Achetez une maison qui a besoin de travaux, réparez-la et vendez la maison. La vérité est qu’il faut beaucoup de temps pour trouver la bonne affaire, trouver le bon financement, trouver le bon entrepreneur, décider quoi réparer, entretenir une propriété, évaluer une propriété, s’assurer que toutes les réparations nécessaires sont effectuées, puis vendre le maison. La correction et le retournement ne sont pas quelque chose que vous pouvez passer quelques heures par semaine et réussir. Si vous ne prenez pas le temps de bien faire les choses et de gâcher l’une des parties d’un correctif et d’un retournement, vous pouvez transformer un joli profit en une grosse perte.

Combien d’argent pouvez-vous gagner et changer de maison?

Réparer et retourner des maisons n’est pas un travail secondaire facile qui vous fera une fortune pendant que vous continuez à travailler à votre travail quotidien. Vous pouvez voir un correctif et des flippers à la télévision semblent rapporter 100 000 $ sur un correctif et un retournement, mais la télévision peut être trompeuse. Il est extrêmement rare de gagner 100 000 $ sur un flip, sauf si vous avez affaire à des propriétés de grande valeur / à haut risque. La plupart des émissions de télévision que je vois sur les correctifs et les retournements laissent de côté bon nombre des coûts associés à un retournement et surestiment les bénéfices.

J’essaie de gagner 25 000 $ sur chaque flip que j’achète pour moins de 150 000 $. Si j’achète un flip pour plus de 150 000 $, j’espère gagner plus d’argent, car les flips de plus grande valeur utilisent davantage mes ressources et je ne peux pas acheter autant de propriétés.

Je réseautage et rencontre de nombreux investisseurs qui réparent et retournent également des maisons et mes marges sont très similaires aux leurs. Il est important de savoir ce que les autres investisseurs attendent d’un profit, car vous serez en concurrence avec eux lorsque vous tenterez d’acheter des propriétés. Si vous achetez des maisons sur la MLS ou lors de la vente par forclusion, vous vous attendez à un bénéfice de 50 000 $ alors que d’autres investisseurs se contenteront de 25 000 $ de profit, il sera difficile de trouver des maisons à retourner.

Bien qu’il soit difficile de gagner 100 000 $ sur un flip, je l’ai fait deux fois. C’étaient des propriétés plus élevées achetées pour plus de 200 000 $ et vendues pour plus de 350 000 $. L’argent réel ne frappe pas gros d’un seul coup, mais en inversant plusieurs propriétés qui génèrent un bénéfice modeste. J’ai 9 correctifs et retournements à différentes étapes du processus depuis le marché et sous contrat jusqu’à attendre qu’un entrepreneur commence le travail. Ces 9 correctifs et flips devraient me rapporter 250 000 $ ou plus au cours des 6 prochains mois ou moins. Si vous vous interrogez sur mes calculs, je veux gagner au moins 25 000 $ à chaque flip, mais je réalise en moyenne un bénéfice d’environ 33 000 $. Cela signifie que je devrais gagner environ 300 000 $ avec ces 9 flips une fois qu’ils sont réparés et vendus. Je suis l’unique propriétaire de mon entreprise de réparation et de retournement et tout cela me profite, même si je dois payer le personnel qui aide à la réparation et aux retournements, mes locations et notre équipe de vente immobilière.

Quels sont les coûts associés à la correction et au retournement?

J’ai mentionné que les émissions de télévision fixes et inversées aiment surestimer les bénéfices et sous-estimer les dépenses. De nombreux spectacles de retournement vous indiquent le prix d’achat, les réparations effectuées et le prix de vente. Ils omettent de mentionner les autres coûts comme le financement, la vente (commissions immobilières), le portage (assurances et impôts fonciers) et bien plus encore.

Je suis un agent immobilier donc mes coûts sont inférieurs, mais un non-agent aurait les coûts suivants sur un flip qui a été acheté pour 100 000 $ et vendu pour 160 000 $.

Comme vous pouvez le voir, les coûts s’additionnent même sans effectuer de réparations sur une maison. Les coûts varient de 15 750 $ à 41 000 $ sur un flip qui ne coûte que 100 000 $. Il s’agit d’un écart énorme et serait totalement inacceptable dans la plupart des entreprises. Cet écart montre pourquoi il est si important de faire vos devoirs avant d’acheter un flip et voici pourquoi il y a un si grand écart.
Le financement d’un fix and flip coûte cher et la plupart des investisseurs n’ont pas de liquidités. Certains investisseurs peuvent être en mesure de payer comptant pour une propriété ou deux, mais la plupart d’entre nous doivent emprunter de l’argent. L’argent dur est un moyen courant de financer les flips, mais peut vous coûter 4 points (pour cent du prix d’achat) d’avance et jusqu’à 18% d’intérêt. J’utilise un prêteur de portefeuille qui me facture des frais de montage de 1% et 5,25% sur mon argent et exige un acompte de 25%.

Chaque solution et chaque retournement a des coûts différents. Certaines maisons ont des HOA et d’autres n’en ont pas. Différents États ont des montants différents pour les impôts fonciers. Différentes zones nécessiteront des quantités d’entretien variables. Les frais d’assurance varient également selon l’État, l’entreprise et la maison.

Les frais de vente varient également en fonction de la maison. De nombreux acheteurs exigeront que les frais de clôture soient payés par le vendeur, qui peuvent représenter 3% ou plus du prix de vente et vous devrez payer un agent immobilier. Vous devrez payer une assurance titres, des frais de clôture ou un avocat selon votre lieu de résidence.

Vous devez connaître les coûts dans votre région pour ces articles. Si vous évaluez mal les coûts de financement, cela pourrait éliminer tous vos profits.

Combien de temps faudra-t-il pour terminer une correction et un retournement?

Une autre idée fausse sur la correction et le retournement est que cela peut être fait rapidement. Malgré mon expérience, cela peut me prendre 6 mois ou plus pour vendre un flip une fois que je l’ai acheté.

Il faudra des semaines pour aligner un entrepreneur, généralement au moins un mois pour effectuer les réparations, un mois pour trouver un acheteur, puis un autre mois pour conclure la transaction. Avec le meilleur des cas, vous pouvez retourner une maison en environ 4 mois si vous voulez le meilleur prix. Si votre entrepreneur prend plus de temps, qu’il met plus de temps à vendre ou qu’un contrat tombe en morceaux, il est facile d’atteindre six mois. Plus vous possédez un flip, plus vous aurez d’intérêts, de frais de port et d’entretien. Supposez toujours que vous aurez une propriété plus longue que vous ne le pensez.

Devriez-vous acheter des correctifs et des flips en espérant une appréciation?

Lorsque je répare et déménage, je n’achète jamais une maison qui en a besoin pour augmenter sa valeur. De nombreuses régions (San Francisco) connaissent d’énormes augmentations de prix et il peut être possible d’acheter une transaction marginale et de gagner de l’argent en la conservant jusqu’à ce que le marché s’apprécie. De nombreux investisseurs ont utilisé cette technique avant le dernier krach boursier et lorsque les prix ont baissé, de nombreux ont corrigé la faillite des nageoires. Ma région, dans le nord du Colorado, a également connu une baisse des prix pendant la crise, mais j’ai continué à me frayer un chemin sur les bons et les mauvais marchés. Si vous achetez des maisons au bon prix, vous pouvez toujours gagner de l’argent si les prix baissent. Si vous payez trop cher pour un flip et que le marché tourne, vous risquez de vous retrouver dans un tas de problèmes.

Comment trouver des offres à corriger et à retourner?

L’une des choses les plus difficiles à faire lors de la réparation et du retournement de maisons est d’acheter des maisons suffisamment bon marché pour réaliser un profit. Je veux gagner au moins 25 000 $ sur mes flips et ce profit est basé sur la valeur marchande actuelle. Cela surprend beaucoup de monde, mais j’achète 95% de mes propriétés hors de la MLS. J’entends des investisseurs me dire que le marché du Colorado est mort pour les correctifs et les flips, mais j’en ai 9 maintenant et j’en ai terminé dix en 2013. Il y a beaucoup de concurrence sur la MLS, mais vous pouvez toujours obtenir des offres si vous savez ce que vous faites !

Voici quelques conseils pour obtenir de bonnes affaires sur la MLS:

Connaissez le prix le plus élevé que vous pouvez payer pour gagner suffisamment d’argent avant de faire une offre. Si vous faites une offre peu élevée, vous aurez peut-être besoin d’une marge de manœuvre pour les négociations.

Si une bonne affaire arrive sur le marché, faites une offre dès que possible. Je suis agent et je peux faire une offre en moins de deux heures après avoir vu beaucoup de choses à vendre. J’ai obtenu de nombreuses offres en étant le premier à recevoir une offre.

Si vous êtes dans une situation optimale, faites votre meilleure offre! Je ne base pas mon offre sur le prix de liste le plus élevé et le meilleur. Je me base sur le prix que je dois payer pour réaliser mon profit de 25 000 $. Parfois, j’offre 10 à 15 pour cent de plus que le prix catalogue et d’autres fois, j’offre moins que le prix catalogue. Ne pensez pas, parce qu’une maison est sous-évaluée, que vous pouvez la voler sans qu’un autre investisseur ne fasse une offre plus élevée.

Recherchez des maisons à vendre depuis plus de 60 jours. Les vendeurs dont les maisons sont sur le marché depuis longtemps sont plus susceptibles d’accepter une offre peu élevée. Quand je dis faible, je veux dire environ 20% de moins que le prix catalogue. Si une maison est clairement trop chère et que c’est la raison pour laquelle elle a été sur le marché, je ne perdrai pas mon temps dessus. Je recherche des maisons qui sont cotées à la valeur marchande ou légèrement en dessous.

Ne limitez pas votre recherche à certains types de propriétés. Certains investisseurs veulent seulement acheter un REO, mais j’ai acheté des REO, des ventes à découvert, des ventes immobilières et des ventes normales sous forme de correctifs et de flips. Les REO sont difficiles à trouver et bon nombre de mes offres étaient des listes traditionnelles qui nécessitaient un travail ou une vente rapide.

Rendez votre offre aussi attrayante que possible. L’argent liquide est roi et la plupart des vendeurs préfèrent l’argent comptant, car une transaction en espèces a de meilleures chances de se conclure qu’une transaction financée. * Supprimez votre contingence d’inspection si vous voulez vraiment vous donner une excellente chance de faire accepter votre offre. Je suis suffisamment expérimenté pour connaître les principaux problèmes que je dois rechercher et je ne reçois généralement pas d’inspection. Je ne le recommande pas aux débutants.

Si vous voulez vraiment créer une entreprise avec des maisons fixes et retournées, devenez agent immobilier. Une des raisons pour lesquelles je peux agir si vite est que je suis un agent; Je peux rédiger mes propres offres, mettre en place mes propres projections et économiser une commission du côté achat et vente. Cela signifie que je peux payer plus cher pour une maison que la plupart des investisseurs qui ne sont pas des agents et gagnent autant d’argent.

Mon prêteur ne nécessite aucune évaluation et peut fermer en 15 jours. J’écris dans le contrat: «Je peux utiliser un prêt de portefeuille pour financer la transaction, bien que je dispose de liquidités pour conclure la transaction si nécessaire. Aucune des conditions ne sera modifiée et aucune évaluation ou condition de prêt ne sera applicable. » Si le vendeur n’aime pas cela, je peux payer en espèces puis refinancer après la clôture à 70% du prêt à la valeur.

Comment obtenir du financement sur un correctif et un retournement?

Le financement fixe et flips est un excellent moyen d’acheter plus de propriétés et de gagner plus d’argent. Il n’est pas facile de trouver des prêteurs qui souhaitent consentir des prêts à court terme, ce qui est nécessaire lorsque vous retournez une maison. Le prêteur gagne moins d’argent, plus le prêt est court et plus risqué. L’argent dur est un moyen de financer les flips, mais vous aurez besoin d’une partie de votre propre argent, même si de nombreux prêteurs d’argent dur disent qu’ils financeront une transaction entière. Je dois verser 25% sur mon correctif et mes flips et je dois payer les réparations de ma poche.

J’ai la chance que les finances de ma banque locale se fixent et reviennent à seulement 5,25% avec un point. Les prêteurs d’argent dur factureront 2 à 5 points et un intérêt de 12 à 18%, bien que certains prêteurs d’argent liquide autorisent un versement initial plus petit et financent certaines réparations. Le hic, c’est que les prêteurs aiment travailler avec des palmes expérimentées et n’offrent généralement leurs meilleurs prêts qu’aux clients réguliers.

Si vous voulez commencer à réparer et à retourner, vous aurez besoin de votre propre argent pour commencer les acomptes et les réparations. Si vous n’avez pas d’argent, vous devez trouver un partenaire ou un oncle riche. J’utilise l’argent privé de ma sœur pour une partie de mes affaires de réparation et de retournement. Ma sœur a économisé plus de 100 000 $ pour l’université de mes neveux et elle pense que je suis plus en sécurité que la bourse et plus lucrative qu’un CD. L’argent privé me permet d’utiliser moins d’argent et donne un meilleur rendement à ma sœur qu’un CD à 1%. N’ayez pas peur de demander des investissements à vos amis et à votre famille tant que vous pouvez les rembourser!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *